En los últimos días las sentencias referentes a las polémicas ‘cláusulas suelo’, que establecen un límite a las bajadas de los tipos de interés, han acaparado la actualidad inmobiliaria. Existe otro producto finaciero igual de controvertido, los ‘swaps’ que referencian la hipoteca a un interés alto. Pero, ¿qué son exactamente?

Los swap o permutas financieras en teoría sirven para cubrir el riesgo de subida de los tipos de interés, se establece un importe nacional y un tipo de referencia y si los tipos van por debajo la liquidación favorece a la entidad, y si están por encima favorecen al cliente (la liquidación le resultará negativa y de esa forma verá reducida la cantidad que tiene que pagar al banco).

Técnicamente un swap es un derivado financiero, como lo son los contratos de futuro o loswarrants u opciones. Ya con esta introducción al término se comprende que no es un producto fácil de entender ni de explicar. Desde luego, no son un seguro de tipo de interés (por mucho que pueda utilizarse para garantizar un determinado tipo).

Un derivado financiero es un producto cuyo valor depende de la evolución del precio de un subyacente (una acción, el precio de materias primas, el oro, tipos de interés, etc). En el caso del swap el subyacente es el dinero en si mismo (concretamente el tipo de interés).

Un swap de tipo de interés es en un acuerdo entre dos partes para intercambiar diversas cantidades de dinero en diferentes fechas del futuro. Estas cantidades se determinan mediante una fórmula que debe ser igual a la diferencia entre los flujos de caja generados por dos operaciones financieras diferentes. Concretando aún más e intentando simplificar, con un swap se intercambian tipos fijos y tipos variables.

El cliente paga un tipo fijo y el banco asume el tipo variable. Si el tipo fijo es del 5% y la hipoteca se revisa a euribor+1 resultando un 2,7%, esta diferencia la paga el cliente. Ha leído bien, en caso de que el euribor baje, perdemos dinero.

Además si tenemos un swap y queremos subrogar nuestra hipoteca, tendremos que pagar la liquidación del swap (y puede resultar una cantidad de varios miles de euros).

Las sentencias que se están dando en el caso de swaps tiene que ver no con que comercializar este derivado esté prohibido (de hecho es todo lo contrario, la ley obliga a ofrecerlo al cliente para protegerlo de las subidas de tipos), sino en que se han vendido masivamente como seguros (no se ha explicado al cliente el producto y sus consecuencias) y además en un momento de euribor en máximos (a sabiendas de que iban a bajar y el cliente perdería).

Por tanto, el swap no es un seguro de tipos de interés, plantea altos costes en caso de quererse subrogar y no es atractivo si los tipos están altos y hay previsión de bajadas próximas. Todo ello debe ser debidamente explicado al cliente.