Pedro del Alcázar Narváez, como Director General de Pmg Consulting, nos brinda una perspicaz visión de la evolución del mercado inmobiliario en Madrid y sus alrededores. Madrid, conocida como una de las ciudades más atractivas para vivir, estudiar y trabajar en todo el mundo, ofrece una diversidad cultural, oportunidades educativas, opciones laborales y una vida nocturna vibrante que la convierten en un imán para personas de todos los rincones del planeta. No obstante, esta atracción también plantea desafíos sustanciales para quienes buscan adquirir o alquilar propiedades en la región.

La diversidad cultural de Madrid se refleja en su oferta de museos de renombre mundial, teatros históricos y una escena gastronómica en constante evolución. La ciudad alberga una serie de instituciones académicas de alta calidad que atraen a estudiantes nacionales e internacionales. Esto crea una demanda constante de viviendas por parte de una población diversa, desde estudiantes hasta profesionales y familias que buscan aprovechar lo que Madrid tiene para ofrecer.

Uno de los desafíos más apremiantes que enfrenta Madrid es la persistente escasez de viviendas

Esta escasez ha contribuido a un aumento constante de los precios de la vivienda en la región. En 2023, el precio promedio por metro cuadrado en la provincia de Madrid aumentó en un 4.8% en comparación con el año anterior, alcanzando un valor de 3,208 euros por metro cuadrado.

Este aumento de precios ha ejercido presión sobre quienes buscan establecerse en la ciudad, lo que a su vez ha impulsado la demanda de viviendas asequibles en la región. La brecha entre la oferta y la demanda es uno de los factores clave que contribuyen a la escalada de los precios de la vivienda en la capital.

A pesar de que los barrios más exclusivos, como Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro, mantienen su estatus histórico como los más caros, el año 2023 vio un aumento de más del 10% en otros barrios, como Alpedrete (12.4%, 2,123 euros/m2), o Loeches y Los Hueros, donde los incrementos fueron del 16.6% y 16.2%, respectivamente.

Este aumento de precios en los barrios menos costosos refleja una tendencia en la que las personas buscan opciones más asequibles fuera del centro de la ciudad. Además, la falta de disponibilidad de viviendas en el centro ha llevado a un aumento en la inversión y el desarrollo inmobiliario en las áreas periféricas, diversificando el mercado inmobiliario en la región.

Para el año 2024, no se esperan subidas de precios tan notables ni generalizadas. El impacto de la subida de los tipos de interés en 2023 ya ha comenzado a reflejarse en una disminución en el número de transacciones inmobiliarias, tanto en obra nueva como en propiedades de segunda mano.

Todo indica que en 2024 habrá una desaceleración en los precios

Esta desaceleración en el ritmo de las transacciones inmobiliarias puede ser vista como una oportunidad para los compradores potenciales, ya que les brinda un margen de maniobra adicional al tomar decisiones de inversión. Además, esta fase de consolidación puede contribuir a una mayor estabilidad en el mercado inmobiliario de Madrid.

En lo que respecta a la venta de viviendas de obra nueva y de segunda mano, se prevé que las primeras continúen en aumento durante 2024, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores. En cambio, en el segmento de segunda mano, es posible encontrar algunas rebajas, aunque serán moderadas.

Esta variedad de tendencias en el mercado inmobiliario ofrece a los compradores una amplia gama de opciones para elegir

Aquellos que buscan viviendas nuevas pueden disfrutar de un mercado estable, mientras que los compradores interesados en propiedades de segunda mano pueden encontrar oportunidades atractivas gracias a las rebajas moderadas.

El mercado residencial continuará caracterizado en 2024 por el desequilibrio entre la oferta existente y la demanda, lo que resultará en transacciones similares a las registradas en 2023. La buena noticia para aquellos que buscan hipotecarse es que los tipos de interés están disminuyendo.

El acceso a préstamos hipotecarios con tasas de interés más bajas puede ser un incentivo para que las personas consideren la compra de viviendas, incluso en un mercado con precios en aumento. La reducción de los costos de financiamiento puede ayudar a aliviar la carga financiera para los compradores, aunque la competencia por las propiedades disponibles aún puede ser un desafío significativo.

Los compradores del mercado de viviendas de lujo, por otro lado, parecen estar relativamente inmunes al impacto de la inflación, los crecientes costos de vida y la deuda. Diversos estudios sugieren que estos compradores confían en que lo peor ya ha quedado atrás y esperan un aumento del precio de este segmento de alrededor del 5% en los próximos meses en Madrid.

Este optimismo en el mercado de viviendas de lujo puede estar relacionado con la estabilidad financiera de los compradores en este segmento, que suelen tener recursos financieros significativos. Además, la inversión en propiedades de lujo puede ser vista como una forma segura de preservar la riqueza en tiempos de incertidumbre económica.

En cuanto al mercado del alquiler a largo plazo, se espera que continúe en aumento

El año pasado, se alcanzó un máximo histórico a nivel nacional, con un precio de 11.69 euros por metro cuadrado, superando incluso la marca registrada durante la burbuja inmobiliaria de 2007. En Madrid, el precio promedio fue aún mayor, alcanzando los 16.2 euros/m2, lo que representa un aumento del 11.9% en comparación con diciembre de 2022.

El aumento de los precios de alquiler refleja la creciente demanda de viviendas en alquiler en Madrid, una ciudad que atrae a estudiantes, profesionales y expatriados en busca de opciones de alquiler de calidad. La oferta limitada de viviendas en alquiler ha llevado a un aumento en los precios, creando un desafío para aquellos que buscan alojamiento asequible en la capital.

Se espera que esta tendencia alcista en los precios de alquiler continúe en 2024 debido a la creciente demanda y la falta de oferta de viviendas en alquiler. En el último año, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido de manera significativa en Madrid, un 26%, según portales inmobiliarios como Idealista.

Esta disminución en la oferta de viviendas en alquiler destaca la necesidad de una mayor inversión en proyectos de desarrollo de viviendas destinadas al alquiler a largo plazo. La construcción de nuevas unidades de alquiler podría ayudar a satisfacer la creciente demanda y, con suerte, estabilizar los precios en el futuro.

Todos estos datos reflejan la marcada escasez de viviendas en Madrid, una situación que está generando tensión en el mercado inmobiliario, lo que dificulta que muchas familias puedan acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler

Este desafío no se limita a Madrid, sino que es un problema global que afecta a muchas otras áreas metropolitanas en todo el mundo. La urbanización creciente y la concentración de población en las ciudades están generando una demanda cada vez mayor de viviendas, lo que plantea cuestiones importantes sobre la planificación urbana y la inversión en infraestructura.

Esta situación subraya la importancia de promover y desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios que aumenten la oferta de viviendas y fomenten la tan deseada reducción de precios en Madrid. Esto es especialmente crucial dado que, según anuncios recientes, Madrid y Cataluña concentrarán el 50% de la demanda de vivienda en España durante los próximos 15 años, lo que requeriría la construcción de más de 800,000 viviendas en ese período.

En resumen, el año 2024 parece augurar una disminución en las transacciones en el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid, aunque los precios de compra y alquiler seguirán en aumento en general. La obra nueva experimentará un incremento moderado en los distritos centrales de la capital y en municipios del área metropolitana, mientras que algunas rebajas podrían verse en las viviendas de segunda mano en otros barrios. No obstante, se espera que el alquiler continúe subiendo, con un aumento de hasta un 10% durante este año.