No sabía bien el homo sapiens a lo que se enfrentaba cuando un buen día decidió abandonar la cueva y bajar al valle. Ahí empezó todo. Condenó a las generaciones venideras a tener que construirse un hogar que le protegiera del frío y el calor, la lluvia y que a la vez le permitiera procrear y cuidar de la prole. La necesidad de disfrutar de una vivienda es por lo tanto, un derecho vital reconocido e incluido en la práctica totalidad de las constituciones democráticas del mundo.

La puesta a disposición de viviendas en un mercado libre no es gratuita y es realizada por distintos actores. La promoción inmobiliaria privada ha sufrido desde el año 2008 dos grandes crisis. La crisis financiera de 2007-2008 , la más grave desde la Gran Depresión. Fue ocasionada por la excesiva e irresponsable asunción de riesgos por parte de las instituciones financieras estadounidenses, al conceder préstamos abusivos dirigidos a compradores de viviendas de bajos ingresos. La pandemia ocasionada por el virus COVID-19 supuso un nuevo revés para el sector de la edificación residencial.

Otra opción es la promoción pública. Desaparecida por cierto desde hace años y que ha sido sustituida por una farragosa e inobservable legislación que permite la protección pública, mediante ayudas al consumidor final, a las promotoras privadas.

Actualmente la demanda sostenida de vivienda en España alcanza la cifra de medio millón de viviendas anuales. Sin embargo las viviendas disponibles no superaron en 2023 las 100.000 unidades, un 5,5% menos que en 2022.

Son muy variadas las causas que motivan esta situación de caída en la oferta. La desaparición de miles de pequeñas empresas promotoras, que cubrían con sus reducidas promociones de menor volumen, una parte importante de esa demanda. Reducido el tejido empresarial, las grandes promotoras se encuentran incapaces a la hora de satisfacer la necesidad actual de viviendas.

La subida de los costes de la materia prima y la escasez de suelos finalistas aptos para ser edificados son dos realidades que operan negativamente en el sector. Las promotoras inmobiliarias, por si fuera poco, tienen que enfrentar una carga fiscal que oscila entre el 6% y el 9% de la inversión total del proyecto.

La venta y el arrendamiento de viviendas conforman dos mercados diferenciados y así deben ser tratados a la hora de aportar soluciones. Existen 3,6 millones de viviendas en renta en nuestro país, ocupadas por una cuarta parte de los demandantes totales de viviendas y que optan por hacerlo en régimen de alquiler. En 1950 era de un 50%.

La ocupación ilegal, respaldada de manera insensata por los poderes públicos, ha dañado irremediablemente un sector que tardará en recuperar la confianza de sus legítimos propietarios y que provoca un efecto indeseado de aumento de precios inasumibles incluso para las economías medias.

Hoy es posible abaratar costes de edificación sin que suponga una merma de calidad y confort. Facilitar la promoción de suelo y reducción de la fiscalidad son dos actuaciones pendientes fundamentales. Es fundamental promocionar viviendas dedicadas en exclusiva a ser alquiladas, adaptando sus superficies a lo que hoy se demanda. Por último diseñar un sistema que garantice al promotor o al propietario privado, el cobro de las rentas a abonar por sus inquilinos.

La solución nunca puede estar en la deriva intervencionista dirigida a imponer el control de los precios en un mercado libre. Sería un fatal error que provocaría aún más escasez en la oferta de viviendas en régimen de alquiler y un alza de precios en un posible mercado paralelo que quedaría fuera de control. No hay solución sin la debida aportación de conocimiento y experiencia.